4弱電子系統功能及設備組成

4.1結構化布線系統

（1）為園區住戶和物業管理部門提供計、算機網絡和通信物理平臺，構成小區數據傳輸的“高速公路”，使用戶的接入帶寬不低于10M。

（2）本系統由建筑群子系統、管理子系統、設備間子系統、分區干線子系統、水平配線子系統和工作區子系統組成。在機房設備間安裝光纖配線架和110型跳線架，建筑群間數據采用室外光纖在地下敷設至每個分區管理間，每個管理間安裝光纖配線架和110型跳線架，采用110型跳線架進行管理，利于語音與數據點的互換。水平線數據、語音都采用超五類線人戶。

（3）園區內信息點點設置：每戶8個數據信息點，8個語音信息點（2個使翻勺電署邵馬，共1200戶）；會所設50個數據信氰點，50個語音信息點；商場設50個數據信息點，50個語音信息點；托兒所設30個數據信息點，30個語音信息點；物業管理設100個數據信息點，100個語音信息點；其他附屬建筑設30個數據信息點、30個語音信息點。

（4）在別墅室內采用智能家居布線系統，每套別墅車庫內安裝1個綜合配線箱，在配線箱內預留超五類模塊板、同軸電纜模塊板、集線器位置等，將所有進戶的弱電系統的線纜都集中起來管理，供用戶選擇并安裝。

（5）從室外引人的電話、數據和電視纜線全部接人配線箱，在配線箱內進行跳接和分配。

（6）每套別墅內平均設8個數據fae終端（客廳、主臥、次臥、書房），8～10個語音信息終端（客廳、主臥、次臥用房、衛生間）和8個視頻終端（客廳、主臥、次臥、書房），從配線箱至各信息終端的連接均為星型拓撲結構。

（7）本系統根據實際需要設計，一方面是以網絡機房為中心的寬帶信息系統；另一方面是以物業管理為中心的內部通訊、設備監控、多表遠傳和保安監控的物業管理信息系統。

4.2園區計算機局域網系統（含Internet接入）

（1）在Internet迅速擴展的今天，園區網絡通過Internet獲取信息、交換信息以及擴展內部網絡。

（2）高速Internet接入，可以提供有特色的寬帶服務內容，如音樂、VOD點播、股市大戶室等。在寬帶網上，用戶可以很容易地實現在線銀行、股票大戶室、遠程教育、遠程醫療、協調管理等業務。

（3）園區采用千兆以太網結構，全交換到桌面，著眼信息社會的未來發展，支持網絡教育、網絡醫療、網絡游戲、VOD點播等服務。

（4）網絡全部為星型結構，三級交換。1000M交換機經光纖連接到分區l00m交換機上，然后通過超五類線連接到l0M交換機上，由10M交換機連接到各用戶“信息終端”上，用戶通過網卡進入計算機。采用高密度端口l0M交換機，每戶可獨享10M帶寬。

（5）根據園區的特性選用最佳的Internet接人方式，同時應該考慮用戶數量和數據流量等因素，確定接入的帶寬。

4.3內部通訊系統

4.3.1400MHz無線對講信號增強系統

物業保安和工程管理人員配備手持無線對講機，為保證在地下一層也能無障礙聯系，在地下室安裝400MHz直放設備，并在停車場地下一層分布安裝室內天線，實現信號分布覆蓋地下區域。

4.3.2內部有線電話

連接物業管理中心、保安控制中心、大門保安/顧客服務臺、管理處、保安室及有人值班的設備機房。

采用用戶程控交換機方式，在物業管理中心安裝交換機，實現市話和內部通話功能，可對每部電話分機任意設置功能權限，功能變得更方便易行。按400門容量考慮。

4.4有線電視和衛星電視系統

（1）電視信號源包括有線電視信號、衛星電視信號、自辦節目等。

（2）在會所樓屋頂設置衛星接收天線；頂層設衛星接收機房；在機房安裝衛星接收機、解碼器、監視器和混合器等設備，用于電視信號的接收、傳送和管理。

（3）有線電視信號從有線電視基站引入，在衛星接收機房與衛星傳送的電視信號經鄰頻器、混合器后向干線傳輸。

（4）傳輸網絡及設備采用雙向式。干線沿道路作管加井及地下車庫的橋架向其他樓敷設，分支線貫穿保護鋼管在地板內及墻內暗敷至每戶的綜合配線箱。每戶8個電視插座，在每戶綜合配線箱內配置2個四分配器，使各個端口都能同時收看電視。

（5）電視系統的設計按雙向傳輸的方式（雙向同人），并采用光纖和同軸電纜混合網（HFC）組網。

（6）兩套自辦節目（普通話和英文）用于播放影視節目和發布各種資訊使用?？稍谖飿I中心的計算機上編輯信息內容，并在電視頻道上實時發布。

（7）根據北京市廣電部門的規定，結合本項目的特殊定位，確定接收衛星信號的頻道數和相關手續。

4.5樓宇可視對講系統

（1）在每個別墅人口和社區大門人口安裝門口主機和電控門鎖（電控門鎖具有斷電開門功能），門口主機具有紅外夜視功能，根據戶型不同，在住戶室內選擇安裝1～2臺可視對講分機（在樓上裝副機），在大門服務臺安裝1臺管理機，在保安監控中心安裝主管理機。

（2）系統具有呼叫、可視、對講、報警、開鎖和內部通話功能。

（3）本系統應帶安防報警模塊，室內安裝門磁。緊急求助按鈕、煤氣泄漏探測器和煙感探測器（客廳）發出的報警信號，通過可視對講線路送至保安中心管理機。

（4）在煤氣管道上安裝電動閥，當煤氣泄漏探測器報警時，可自動將電動閥關閉，并聯動廚房的排氣扇啟動。

（5）系統具有聯網功能，保安中心管理機具有報警記錄功能并與計算機相連，接到報警信號后在電腦上自動顯示報警時間、地點和報警內容。

（6）應保證系統內的某一用戶出現故障時，不會影響整個系統的運行。

可祁織寸講系統由門口主機、管理機、解碼分配器、供電裝置、控制主機、管理計算機和室內可視分機組成。

4.6電視監控和防火報警系統（含周界防范）

對攝像機等前端設備的選型，應根據監控場所和使用功能來考慮。

（1）在園區四周圍柵安裝主動式遠紅外多光束電子探測器，根據防護距離選用探測器，選取4射束對射式。

（2）在園區出人口、周界、主要通道、室外停車場等處設置室外攝像機（帶云臺、可變焦）。

（3）在出人口及主要通道設置攝像機，監視進出車輛及停車場內的情況。

（4）在各大門保安/顧客服務臺處安裝腳踏報警器，信號送至保安監：控中心。

（5）公共用房的電梯、地下一層和頂層電梯廳天臺入口的攝像機信號，先送至本樓內一層保安/顧客服務臺，再將信號送至保安監控中心。

（6）在保安監控中心安裝監控矩陣主機（或根據工程經驗與數字監控系統進行性價比選擇）、報警控制主機、監視墻和計算機等。報警與電視監控系統實現聯動控制，防范非法翻越圍棚。若有非法人侵行為，探測器將報警信號傳送到保安監控中心，報警主機聯動打開該區域的攝像機和照明并啟動錄像設備，在計算機的顯示器上彈出報警區域的地圖。

（7）報警主機具有分區和布／撤防功能，可對各報警區域進行實時監測；具有系統故障自動檢測報警功能，可按時間段進行報警信息查詢、打印。

（8）監控主機具有云臺、鏡頭控制、權限管理、多畫面功能，可任意選擇攝像區域進行重點監視，可對攝像機分組作自動巡回顯示。

（9）具有實時錄像及錄像回放功能。

（10）監控軟件應漢化，操作應簡單易學、具有實時多任務、多窗口功能。

（11）園區攝像機視角范圍以外的區域設置安裝緊急求救按鈕，報警信號將送至保安監控中心。

（12）家庭安全防范主要包括火災報警、可燃氣體泄漏報警、防盜報警、緊急求救、多防區設置、訪客對講等。家庭控制器內按等級預先設置若干個報警電話號碼，有家人單位電話號碼、手機號碼、尋呼機電話號碼和小區物業管理安全保衛部門電話號碼等，在有報警發生時，按等級的次序依次不停地撥通上述電話進行報警（可報出家中是哪個系統報警了），同時，各種報警信號通過控制網絡傳送至小區物業管理中心，并可與其他功能模塊實現可編程聯動。

①防火災發生

通過設置在廚房的感溫探測器和設置在客廳、主臥室等地方的感煙探測器監視各個房間內有無火災發生。如有火災發生，家庭控制器便發出聲光報警信號，通知家人及小區物業管理部門。家庭控制器還可以根據有人在家或無人在家的情況，自動調節感溫探測器和感煙探測器的靈敏度。

②防可燃氣體泄漏

通過設置在廚房的可燃氣體探測器監視燃氣管道、灶具有無燃氣泄漏。如有燃氣泄漏則家庭控制器發出聲光報警信號，并聯動關閉燃氣管道上的電磁閥，同時通知家人及小區物業管理部門。

③防盜報警

防盜報警的防護區域分成兩部分，即住宅周界防護和住宅內區域防護。住宅周界防護是指在住宅的門、窗上安裝門磁開關，在對外的玻璃窗、門附近安裝玻璃破碎探測器；住宅內區域防護是指在主要通道和重要房間內安裝被動紅外探測器或被動紅外/微波雙技術探測器。當家中有人時，住宅周界防護的防盜報警設備（門磁開關、玻璃破碎探測器）設防，住宅內區域防護的防盜報警設備（紅外探測器或被動紅外/微波雙技術探測器）撤防。當家人出門后，住宅周界防護的防盜報警設備（門磁開關、玻璃破碎探測器）和住宅內區域防護的防盜報警設備（被動紅外探測器或被動紅外/微波雙技術探測器）均設防。當有非法侵入時，家庭控制器發出聲光報警信號，并通知家人及小區物業管理部門。另外，通過程序可設定報警裝置的等級和報警器的靈敏度。

4.7電子巡更系統

電子巡更是對保安人員實施管理的一種手段。在園區內各區域及各重要部位設保安人員巡更點，并安裝電子巡更站點。巡更系統采用無線方式，可根據物業管理需要，定期更換巡更點的位置。每個巡更點安裝二個信息“鈕扣”，巡更人員攜帶信息采集器，在巡更點進行登記，記錄通過的時間、地點，以便發生事故時分析原因。

4.8門禁管理系統

（1）系統采用感應卡技術。

（2）出入口管理：各個大門服務臺安裝1套管理計算機和相關識別裝置，在戶門各人口安裝讀卡器和電控鎖及開門按鈕；在自行車庫出人口安裝讀卡器和電控鎖及開門按鈕；對進人的人員進行持卡識別管理。

（3）電梯管理：在電梯轎廂內安裝讀卡器，實現乘坐電梯持卡管理。

（4）在會所和商場等合理安裝管理計算機和收費設備，實現一卡通在社區內進行娛樂和消費功能。

（5）停車場出入口采用遠距離讀卡設備，感應卡安裝在汽車前車窗內，實現不停車出人，并與一卡通聯網，互享信息資源。

（6）在物業管理中心配置計算機和相關軟件實現聯網功能，物業管理部門可對感應卡進行充值及添加、刪除授權等管理。

應選用功能強大、性能穩定的系統設備和產品。

4.9物業綜合信息管理系統（包括初硬件）

管理系統由辦公及物業管理軟件組成。園區物業管理系統和園區辦公區共享信息和服務。軟件主要包含以下功能模塊：

（1）房產檔案系統；

（2）收費管理系統；

（3）一卡通管理系統；

（4）自動抄表系統（水表采用遠抄，電表、氣表用卡式表；

（5）物業維修管理系統；

（6）可視對講管理系統；

（7）電視監控和防盜報警系統；

（8）合同文檔管理；

（9）工程資料管理（含建設、實施、維護和保養等）；

（10）客戶管理；

（11）廣告信息管理與發布；

（12）環境管理：

（13）行政人事管理；

（14）多媒體導航軟件；

（15）公共查詢系統；

（16）所需要的子系統集成軟件。

4.10LCD電子顯示屏系統（含觸摸屏查詢）

（1）在園區入口處秘劊磷教邸眉電子角蠟摒，用戶輕輕一點就了解到樓盤清況及園區內最近發布白夠甫信息。

（2）在商業樓的客人電梯和會所客廳中安裝15英寸LCD液晶顯示屏，用于發布園區物業管理信息及廣告。

（3）顯示屏與物業管理中心聯網，管理計算機的顯示器與LCD顯示屏可同步顯示，也可脫機顯示，計算機與其他系統共用，只用于編輯。

4.11家電智慧控制系統

（1）安裝戶式中央空調遠程控制裝置，住戶可以通過電話開啟空調。

（2）其他樓預留管線及空調遠程控制裝置的位置，供客戶選擇安裝。

4.12停車場管理系統

（1）地下車庫為固定用戶車位，有2個出人口。固定車位出入口安裝入口讀卡機、出口讀卡機、閘門機安裝攝像機進行車牌自動識別，選用遠距離感應卡，實現車輛不停車出人的無人管理，并可對車輛進出及存放時間進行記錄、查詢。

（2）在地上車庫設有臨時停車的收費出人口，安裝發卡機、讀卡機、收費裝置，車輛在發卡機上自動取卡，并記錄進人時間；出場時，管理人員按停車時間收取費用，同時將卡收回。

（3）所有出人口設備進行聯網，設一個停車場管理室（可以考慮與保安監控室合用），在控制室內安裝控制計算機，實現發卡、統計、查詢及權限管理，該系統與物業管理中心聯網，實現數據資源共享。

4.13公共廣播系統

走道、大廳、汽車庫等公共場所均設置揚聲器。在園區中心花園、道路交匯、大堂等公共區域安放室內外造型音箱音柱，并使之與小區環境溶為一體，平時播放音樂節目，營造輕松聽覺氛圍；在特定分區可插播園區的各種通知；在火災及其他緊急事件發生時，又能切換到火災報警廣播或緊急廣播。火災緊急廣播與公共廣播（背景音樂）合用，采用多線制；火災時，將火災疏散區的揚聲器強制轉人火災緊急廣播狀態。

選擇室外和室內吸頂揚聲器時，應充分考慮建筑物周邊環境和裝修風格，要求美觀大方。

4.14多表遠傳自動計費系統

實現直飲水表、冷水表、熱水表、中水表的遠程自動抄表、收費，具有自動查詢、結算、統計、打印功能，對電度表和燃氣表預留管線，實現抄表、收費自動化，該系統具有防剪斷、防盜功能，出現異常即向物業中心報警。

4.15機電設備監控系統

（1）對園區內的高、低壓配電室設備、各種儲水池、各種水泵、地下停車場的送排風機和公建部分的中央空調系統及公共照明、景觀澆灌設備等進行集中監控和統一管理，確保設備的安全節能運行；

（2）實現中央空調、公期談明的遠程開封蛛組功能；

（3）各種儲水池的高低水位報警；

（4）監視各設備的運行狀態和故障報警；

（5）緊急求救對講分別送至保安顧客服務臺和消防監控中心；

（6）維修部設有監視電腦終端，可查詢設備運行狀態及故障處理；

（7）生活冷水、熱水及空調用水中的減壓閥須設置壓力過高報警信號；

（8）監測獨立用電區域的用電量（樓盤、會所、幼兒園、公共地帶、車庫及中央空調等）；

（9）室外照明系統由光控與鐘控聯動控制。

①會所等空調機的監視、調節和控制戶

按照預先所設定的程序，根據時間、溫度、濕度等參數對空調機進行監視、調節和控制。

②照明設備的監視、調節和控制

按照預先設定的時間程序，分別對各個房間照明設備的開嶸進行控制，并可自動調節各個房間的照度。

③窗簾的控制

按照預先設定的時間程序，對窗簾的開啟決閉進行控制。

5弱電系統工程集成

系統集成宜建立兩個平臺，即安防平臺和物業管理平臺。

安防平臺包括可視對講、閉路電視監控、消防、公共廣播、門禁、電子巡更、周界防范及緊急求救按鈕和腳踏報警。

物業管理平臺包括結構化布線、機電設備監控、多表遠傳、停車場管理、內部通訊電子顯示屏和物業管理信息等。

對系統集成應從網絡集成、系統集成和功能集成綜合進行，針對本項目的功能需求特點進行集成。

6各子系統間的關聯

充分考慮上述15個子系統的設計與施工、安裝及調試的聯系。預留相應的接口，保證整個弱電系統有機地運行和管理。

7接地保護和防雷措施

充分考慮強、弱電接地方式，以確保弱電系統設備不受強電干擾，采用妥善的防雷擊措施，將意外事故的損失降到最低限度。

8設計回顧及指導

各項目在建設中應從工程的實際需要出發，遵循以下指導思想。

8.1可行性和適應性

保證系統技術上的可行性和經濟上的可能性。

8.2實用性和經濟性

以需要為導向，注重實效，實用、經濟的原則，不追求豪華，盡可能節省資金。

8.3先進性和成熟性

采用先進而成熟的技術，在設備選型和系統結構設計上以國際或公認的標準為原則。系統設計既要采用先進的概念、技術和方法，又要注意結構、設備、工具的相對成熟。不但能反映當今的先進水平，而且具有發展潛力，能保證在未來若干年內占主導地位。

8.4開放性和標準性

為了滿足系統所選用的技術和設備的協同運行能力，系統投資的長期效應以及系統功能不斷擴展的需求，必須追求系統的開放性和標準性。